农村房屋买卖合同无效后城镇居民买受人的损失如何让补偿

张伟等诉沈建等房屋买卖合同案（以下名称均为化名）

案情：孙兰系沈建、沈小美、沈小珍、沈小娣的母亲，沈山（于2006年病故）系孙兰丈夫，2001年11月17日，张伟、赵英与沈山、沈建签订《房地产买卖契约》，约定沈山、沈建自愿将坐落于慈溪市古塘街道（原浒山镇）界牌村东界牌周家路江河圈内的一宗房地产共五件（建筑面积185平方米、总土地使用面积1000平方米）以52万元的价格卖给张伟、赵英，，现付购房定金42万元；沈山、沈建同意于2003年3月8日前将上述房地产按签约原样交付给张伟、赵英，房屋移交后，该建筑物范围的土地使用权一并转让。2002年10月20日，诉争房屋分别以沈山、沈建为户主的名义申请平房升三层楼，张伟、赵英于2002年11月19日交付沈建房款41万元。诉争房屋由张伟、赵英翻建成三层楼房。经评估，诉争房屋东、西各两间共四间三层楼房的翻建费用为377820元，装修费用为203030元，按沈建、孙兰家庭户口确定可安置面积的拆迁安置补偿政策评估的市场价格为3548182元（已包含房屋的重置价格，但不包含诉争房屋的装修及附属物的补偿金额）。诉争房屋的土地性质为农村集体土地，沈建、孙兰系农村居民，张伟、赵英系城镇居民，诉争房屋一直未办理过户手续。案件审理过程中，沈小美、沈小珍、沈小娣均表示放弃对沈山遗产的继承。

张伟、孙兰认为本案房屋买卖合同无效，出卖方沈建、孙兰应返还购房款47.82万元，折价补偿房屋翻建费377820元，装潢费203030元，并赔偿损失3548182元、评估费10000元。

沈建、孙兰认为本案房屋买卖合同无效的过错方在买受方，故不同意补偿及赔偿。
沈小美、沈小珍、沈小娣均表示放弃继承父亲沈山的遗产，故不承担相应的法律责任。

浙江省慈溪市人民法院经审理认为：农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，因诉争房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，出卖方系农村居民，买受方系城镇居民，故张伟，赵英与沈山、沈建之间签订的《房屋买卖契约》因违反法律强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故出卖方应返还买受方购房款41万元及建房配套费5022元，买受方将诉争房屋翻建成3层楼房并进行了装潢，其投入的装潢费因添附行为附和在诉争房屋上且无法分离，故其要求出卖方折价补偿装潢费用的请求应予以支持，根据评估结论，确定为民事责任。沈小美、沈小珍、沈小娣自愿放弃对神风山遗产的继承权，故无需就该房屋买卖事宜承担责任。综合上述情况，法院判令买受方承担10%的责任，出卖方承担90%的责任，买受方要求出卖方赔偿因合同无效而遭受的损失，理由正当，本案予以支持，其损失本院根据诉争房屋（东、西各2间，4间）按买受方可享受的“拆一还一”方式进行安置补偿政策评估的现值为3548182元及评估费10000元并结合双方的过错程度确定为3202363.8元〈（3148182+10000）*90%=3202363.8〉，买受方主张的本案财产保全费5000元由出卖方承担。

浙江省慈溪市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，作出以下判决：

一、被告沈建、孙兰应返还原告张伟、赵英购房款410000元、建房配套费5022元；

二、被告沈建、孙兰应折价补偿原告张伟、赵英房屋装潢费203030元；

三、被告沈建、孙兰应支付原告张伟、赵英财产保全费5000元。

四、被告沈建、孙兰应赔偿原告张伟、赵英损失3202363.8元。

五、

沈建、孙兰持原审答辩意见提起上诉。

浙江省宁波市中级人民法院经审理认为：沈建及其父亲沈山与买受人签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，原审法院认定该契约成立，证据充分，且原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，认定双方之间的房地产买卖契约无效于法有据。两上诉人理应将因该契约取得的购房款返还，并赔偿两被上诉人因此所受到的损失。原审法院以升建后楼房作为两被上诉人损失评估依据，符合公平原则。根据《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》，原审法院要求鉴定部门以“拆一还一”补偿安置方案对升值的楼房、装潢进行评估，并以此作为被上诉人损失，并无不当，原审法院根据双方各自过错程度判决二上诉人承担90%的责任，二被上诉人承担10%的责任，亦属合理。原审法院认定事实基本清楚，运用法律正确，审理程序合法，判决妥当。

浙江省宁波市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，第一百五十八条之规定，判决驳回上诉，维持原判。

律师意见：

法院在审理此类案件过程中，应充分注重诚实信用原则的应用，若房屋出卖方利用现行规范对农村房屋买卖合同的否定性评价达成在房屋拆迁后恶意反悔逐利，拒绝赔偿的目的，可以通过诚实信用原则来分配过错责任和损失承担，以此来矫正房屋买受方在此过程中的利益失衡。同时，法院个案的判决对实践中此类纠纷有一个明确的导向作用，尤其是在城市化进程日益加快、农村房地产市场日益活跃的今天，判决卖方承担大部分责任可以使房屋出售方意图通过诉讼来实现逐利的目的落空、避免房屋买方以合同无效可以大幅获利而纷纷起诉到法院要求认定早已签订的房屋买卖合同无效，帮助当事人树立经济理性的诉讼理念，减轻法院的诉累。(本文均为化名)